Precio por m2 de las casas en venta en encuentra24.com

El precio por m2 de las casas en venta en encuentra24.com es un valor que nos permite orientarnos
para determinar si el precio de una casa está muy por encima o muy por debajo del promedio. Esta
información es necesaria para determinar cuán barata o cara está una casa respecto a las demás.

El servicio de estadísticas de encuentra24.com nos permite seleccionar la provincia, la ciudad y el
tipo de propiedad. Por ejemplo, provincia San José de Costa Rica, ciudad Santa Ana y casas en venta.
Luego el sistema nos muestra un gráfico del promedio mensual del precio/m2 desde abril de 2019
hasta junio de 2022.

El gráfico se puede descargar y además moviendo el puntero del mouse sobre el gráfico podemos ver el valor promedio del precio/m2 de las casas en venta en Santa Ana para cada mes. El gráfico indica que fueron procesados los datos de 20,985 casas lo cual es una de las ventajas del procesamiento estadístico automatizado. Porque es humanamente imposible comparar uno por uno los precios de 20 mil casas.

Segmentación en precios bajos, medios y altos

Sin embargo, si comparamos los precios de al menos 30 casas en venta en Santa Ana veremos que los precios varían entre mil y más de 1 millón de dólares. Esta variación tiene que ver con que existen al menos tres segmentos de mercado mezclados en estos datos.

Por lo tanto, de la misma manera que separamos las casas por ciudades hay que separarlas por segmento de precios. Por ejemplo, podemos distinguir tres segmentos de precios: menos de 500,000 (precios bajos), entre 500,000 y 1,000,000 (precios medios) y más de un millón de dólares (precios altos).

Esta segmentación nos permite comparar viviendas más parecidas para descubrir las que están muy por encima del precio promedio de su segmento y las que están muy por debajo.

Segmentación de precios para 1208 casas en venta en Santa Ana

Segmentamos en tres grupos los datos de 1208 casas en venta en Santa Ana y calculamos varios valores promedio.

La segmentación muestra que la cantidad de casas en venta de precios bajo y medio constituye el 79% de la muestra. O sea, solo el 21% de las casas en venta en Santa Ana son del tipo condominio o casas de lujo.

Pero posiblemente los resultados más importantes de esta segmentación son que la superficie promedio de una casa de lujo puede superar hasta 6 veces al de una casa de precio medio. El segundo resultado es que el promedio del precio/m2 de una casa de lujo puede superar hasta 100 veces al de una casa de precio medio.

Por lo tanto, se debe separar en los análisis el grupo casas de lujo del resto porque introducen un sesgo en el análisis.

Por ejemplo, el promedio del precio/m2 de una casa en venta en Santa Ana en el año 2022 es $US 1400/m2 según encuentra24.com. Sin embargo, la segmentación de esos datos nos dice que para las casas de bajo costo es $US 175/m2, para las de costo medio es $US 161/m2. En ambos casos casi 10 veces menor que el promedio sin segmentación.

Por el contrario, para las casas de alto costo es $US 10,970/m2, o sea, 10 veces mayor que el promedio sin segmentación.

Tendencia del rendimiento de las inversiones inmobiliarias

Según los datos de SUGEVAL el rendimiento de las inversiones inmobiliarias tiene una tendencia decreciente desde la crisis de 2008. En este contexto, sin saber cuándo los rendimientos van a tocar fondo, es preferible comprar y vender rápidamente una casa subvalorada que comprar una casa al precio promedio y esperar diez o más años para recuperar la inversión.

Tendencia del porcentaje de ocupación de los fondos inmobiliarios

Según los datos de SUGEVAL el porcentaje de ocupación de los fondos inmobiliarios tiene una tendencia decreciente desde la crisis de 2008. En este contexto, sin saber cuándo el porcentaje de ocupación tocará fondo, es preferible comprar y vender rápidamente una casa subvalorada que comprar una casa al precio promedio y esperar diez o más años para recuperar la inversión mediante la renta o alquiler.

Ejemplos de casas posiblemente subvaloradas

Teniendo en cuenta la segmentación utilizada en este estudio vamos a mostrar varios ejemplos de casas posiblemente subvaloradas.

De las 668 casas del segmento de bajo costo hay por lo menos 100 cuyo precio/m2 es más de un 40% inferior al promedio. Entre esas 100 casas en venta en Santa Ana pueden existir algunas que se pueden comprar e inmediatamente poner en venta a un precio al menos un 10% mayor en lugar de esperar 10 años para obtener ese retorno de inversión.

Por supuesto, algunas de estas 100 casas tendrán razones objetivas por las que tienen ese precio, pero otras son una verdadera oportunidad de inversión.

A continuación presento los datos de un grupo de 20 casas cuya superficie y cantidad de dormitorios son mayores o iguales que los valores promedio. Pero su precio/m2 es un 40% inferior al promedio.

precio	superficie	dormitorios	precio/m2
177,000	1,842	3	96.09
255,000	2,642	3	96.52
325,000	3,352	5	96.96
195,000	2,002	3	97.40
390,000	4,002	4	97.45
440,000	4,512	3	97.52
177,000	1,812	3	97.68
440,000	4,502	3	97.73
280,000	2,862	3	97.83
235,000	2,402	4	97.84
255,000	2,602	3	98.00
177,000	1,802	3	98.22
315,000	3,202	3	98.38
197,000	2,002	3	98.40
270,000	2,722	4	99.19
290,000	2,922	4	99.25
260,000	2,612	3	99.54
175,000	1,752	3	99.89
245,000	2,452	3	99.92
400,000	4,002	5	99.95